Процедура регистрации строений включает их постановку на кадастровый учет и оформление права собственности. Это дает владельцу право распоряжаться имуществом по своему усмотрению: передавать его по наследству, дарить, продавать, сдавать в аренду, регистрировать жильцов. Обычно регистрация проводится для домов и коттеджей. А как быть с другими строениями на участке? Нужно ли регистрировать хозпостройки и платить за них налог? Специалисты компании «Вита-Хауз» предоставили пояснения по этому вопросу.
Что подлежит регистрации, а что нет
- имеют фундамент;
- подключены к инженерным сетям;
- имеют монолитную конструкцию, перемещение которой невозможно без повреждений.
Таким образом, необходимо регистрировать гаражи, сараи, бани, теплицы, летние кухни, если они капитальные. Также регистрируются хозпостройки, пристроенные к дому и имеющие общую крышу или стены с ним.
Некапитальными считаются объекты для временного или сезонного использования: уличные туалеты, теплицы, сараи, дровницы и другие строения без фундамента. Их регистрация не требуется. При продаже земли такие строения можно снести или перевезти в другое место.
Необходимые документы
- заявление, заполненное владельцем или его представителем (в последнем случае прилагается нотариально заверенная доверенность);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на участок;
- техплан хозпостройки, подготовленный кадастровым инженером;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Строительные нормы и правила
Прежде чем зарегистрировать постройки на участке, убедитесь, что они соответствуют действующим строительным нормам и правилам. Регистрации в кадастре подлежит недвижимость, построенная с соблюдением следующих требований:
- расстояние до лесного массива не менее 15 метров;
- огороженная территория;
- соблюдены красные линии по отношению к улице (5 м) и проездам (3 м);
- соблюдены санитарно-бытовые расстояния (размещение туалетов, бань, душевых и источников воды);
- сараи для животных и птицы имеют отдельный вход, находящийся не менее чем в 7 м от входа в дом.
Также учитываются требования к водоснабжению, системе пожаротушения, электричеству, канализации, отоплению и газоснабжению.
Можно ли зарегистрировать баню или гараж, если дом не зарегистрирован?
Градостроительный кодекс определяет требования к обязательной регистрации права собственности на капитальные строения. К ним относятся постройки с фундаментом, построенные из прочных материалов и подключенные к коммуникациям, что затрудняет их перемещение.
Баня или гараж, построенные на земле и не пристроенные к жилому дому, не считаются капитальными объектами. Поэтому владелец земли может строить их без получения уведомления и без постановки на кадастровый учет. Это возможно даже при отсутствии другой недвижимости на участке.
Можно ли переоформить баню или гараж в жилой дом?
В законодательстве нет норм, запрещающих переводить баню или гараж в категорию жилых помещений. Однако, чтобы выполнить такую процедуру, здание должно соответствовать определенным требованиям. В частности, это должно быть изолированное помещение, соответствующее нормам пожарной безопасности, строительным и санитарным требованиям. В противном случае в регистрации будет отказано.
Какие строения на земельном участке подлежат регистрации
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, такие как сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения, возникающие на основании договора или акта органа государственной власти или местного самоуправления.
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объекты капитального строительства необходимо ставить на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН. К таким объектам относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, линейные объекты.
Основные признаки объектов капитального строительства:
– невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению.
Таким образом, основным критерием отнесения объектов к капитальным является их неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.
Владелец строения должен самостоятельно определить, отвечает ли его постройка признакам недвижимости: она должна быть прочно связана с землей, а ее перемещение без ущерба назначению невозможно.
Постройки, которые не являются недвижимостью, можно не регистрировать в ЕГРН. Это касается строений без капитального фундамента (теплицы, хозблоки, бытовки, навесы, временные некапитальные строения и т.п.). Такие постройки не облагаются налогом.
- ← Электронные услуги Росреестра
- Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства →
- Символика
- Административная реформа
- Административные регламенты
- Перечень муниципальных услуг и функций
- Перечни НПА
- Проекты административных регламентов
- Технологические схемы предоставления муниципальных услуг
- Справочная информация
- Правовые акты
- Акция «Сообщи, где торгуют смертью!»
- Телефоны доверия
- Памятки
- Информация
- Бюджет
- 2019 и ранее
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- Водные объекты
- Памятки
- Нормативные акты
- Особый противопожарный режим
- Памятки
- Планы
- Информация для собственников земельных долей
- Протоколы общих собраний участников долевой собственности
- Антикоррупционная экспертиза
- Постановления 2024 года
- Постановления 2023 года
- Постановления 2022 года
- Постановления 2021 года
- Постановления 2020 года
- Постановления 2019 года
- Постановления 2018 года
- Постановления 2017 года
- Решения 2024 года
- Решения 2023 года
- Решения 2022 года
- Решения 2021 года
- Решения 2020 года
- Решения за 2019 год
- Решения за 2018 год
- Решения за 2017 год
- Контактные данные АЭ
- Информация о доходах Главы
- Информация о доходах муниципальных служащих
- Информация о доходах руководителей муниципальных учреждений
- Порядок приёма граждан
- Статистические сведения
- Требования к письменным обращениям
- Вакансии
- Порядок поступления на муниципальную службу
- Квалификационные требования к кандидатам
- МКУК «Щербиновская сельская библиотека»
- Сведения о средней заработной плате согласно статье 349.5 ТК РФ
- Сведения о средней заработной плате согласно статье 349.5 ТК РФ
- Миграция
- Памятки
- Планы работы
- Правовые акты
- Телефоны доверия
- Правовые акты
- Планы работы
- Памятки
- Муниципальные программы
- Реестр СМП
- Количество замещенных рабочих мест
- Объем товарооборота
- Финансово-экономическое состояние СМП
- Муниципальное имущество
- Конкурсы и аукционы для СМП
- Организации, поддерживающие субъекты малого и среднего предпринимательства
- Оценка эффективности реализации муниципальных программ
- Информация для СМП
- по Уставу Щербиновского сельского поселения Щербиновского района
- по Бюджету Щербиновского сельского поселения Щербиновского района
- по Правилам благоустройства территории Щербиновского сельского поселения Щербиновского района
- Доклады о выполнении муниципального контроля
- Муниципальный контроль за соблюдением правил благоустройства
- Муниципальный контроль за состоянием автомобильных дорог
- Отчеты о выполнении муниципального контроля
- Список видов муниципального контроля
- Программы по профилактике рисков причинения ущерба
- Проекты по муниципальному контролю
- Нормативно-правовые акты
- Объекты муниципальной собственности
- Планы и графики закупок
- Прогноз социально-экономического развития
- Проект прогноза социально-экономического развития
- Муниципальные программы
- Оценка эффективности реализации муниципальных программ
- Проекты муниципальных программ
муниципальное образование город-герой Новороссийск
Росреестр объясняет: Какие постройки нельзя отнести к объектам капитального строительства?
Специалисты Кадастровой палаты по Краснодарскому краю поясняют, какие объекты нельзя считать капитальными и, соответственно, ставить на государственный кадастровый учет.
Для регистрации права на постройку необходимо поставить её на кадастровый учет. Это одновременный процесс. В результате кадастрового учета объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его среди других объектов недвижимости. Уникальное описание объекта недвижимости подтверждает факт его существования.
Однако не все постройки являются «недвижимостью», то есть объектами, для которых осуществляется кадастровый учет и на которые регистрируются права. Поэтому перед регистрацией имущества важно понять, какие объекты не могут быть отнесены к объектам недвижимости и кадастровый учет для них не проводится.
В первую очередь, это некапитальные строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и могут быть перемещены без значительного ущерба их назначению, например, киоски, торговые павильоны, навесы, состоящие из сборно-разборных конструкций, заборы, элементы благоустройства.
Кадастровому учету не подлежат объекты, выполняющие лишь вспомогательную функцию по отношению к земельному участку и расположенному на нем зданию. Такие объекты не обладают самостоятельным функциональным назначением и не являются отдельными объектами гражданского оборота. Например, объекты благоустройства, такие как площадки и асфальтированные или бетонные покрытия, улучшающие характеристики земельного участка, или подпорная стена, предотвращающая сползание или обрушение грунта на склонах, септики, колодцы канализационные и водопроводные (инженерные сооружения, входящие в состав коммунальных сетей).
Поскольку такие постройки не обладают признаками самостоятельного объекта недвижимости, они не подлежат кадастровому учету и их право собственности не регистрируется независимо от физических характеристик и наличия элементов, обеспечивающих прочную связь с земельным участком.
При определении объекта капитального строительства учитываются обстоятельства его возведения. Например, использование твердой основы (гравий, щебень) при создании автомобильной дороги гарантирует выравнивание поверхности. В таком объекте нельзя выделить самостоятельные свойства, а только качества, улучшающие характеристики. Или рыболовный пруд, образованный путем выемки грунта и наполнения водой из природных источников, не может считаться недвижимостью. Для подтверждения статуса объекта как недвижимости целесообразно наличие проектной документации, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
Важно понимать, что наличие технического паспорта на такие объекты не означает, что они являются объектами недвижимости и подлежат кадастровому учету.
Основные признаки объекта недвижимости включают:
• наличие фундамента и прочная связь с землей, когда перемещение объекта невозможно без значительного ущерба его назначению;
• материал изготовления объекта (цельные материалы, а не сборные части);
• наличие документов технической инвентаризации, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию (при необходимости), проектной документации, заключения экспертизы;
• самостоятельное функциональное назначение;
• возможность выступать в гражданском обороте как отдельный объект гражданских прав.
– Объект можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на него только если он соответствует этим критериям. Чаще всего вместе с жилым домом регистрируются права на капитальные гаражи, бани и различные постройки для животных. Разборные теплицы, беседки и навесы, уличные душевые кабины и туалеты, а также другие негабаритные сооружения можно возводить на своем участке без кадастрового учета и регистрации прав на них, – отмечает начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий №2 Кадастровой палаты по Краснодарскому краю Юлия Третьяк.
Пресс-служба Кадастровой палаты по Краснодарскому краю
Где описаны правила получения разрешений на строительство
Основным нормативным актом, регулирующим вопросы архитектурного проектирования, строительства и развития территорий, является Градостроительный Кодекс, принятый в 2004 году. Правила получения разрешений на строительство подробно описаны в статье 51, которая за прошедшие 19 лет многократно корректировалась для уточнения и детализации правил градостроительства.
Нормы расстояний между постройками на участке ИЖС
Как правильно рассчитать налог на участок с домом и другими постройками?
Как правильно разделить землю с постройками при разводе супругов?
В мае 2023 года Правительство Российской Федерации внесло очередное изменение в данную статью, которое затронуло перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство.
Стоит отметить, что Постановление имеет ограниченный срок действия: его положения будут актуальны лишь в течение 5 лет — с 01 сентября 2023 года до 2028 года. Если документ не будет продлён, то сооружения, построенные в этот период, могут стать незаконными после сентября 2028 года.
Что можно строить без специального разрешения
Согласно п. 17 статьи 51 ГрК РФ, разрешение на строительство установленной формы не требуется при:
- частичных изменениях объектов капитального строительства (без изменения характеристик надёжности и безопасности);
- возведении и перестройке гаражей и т.д.;
- строительстве и реконструкции некапитальных сооружений;
- строительстве вспомогательных объектов.
Именно последний пункт часто становится предметом судебных споров при введении в эксплуатацию зданий и сооружений, их регистрации в качестве объектов налогообложения и т.д.
До принятия Постановления 703 в статье 51 Градостроительного Кодекса говорилось, что разрешение на строительство вспомогательных объектов не является обязательным. Однако не было чёткого пояснения их перечня или характеристик, что вызывало сложности у владельцев при проверке документов на земельные участки с постройками.
Новый список критериев, исключающий двусмысленные толкования, позволяет точно определять необходимость согласования построек, что значительно упрощает использование недвижимости.
Постановление Правительства не включает конкретный список построек, так как он был бы слишком длинным, разнообразным и запутанным, ведь невозможно предсказать все возможные варианты, ограниченные только фантазией землевладельцев и строителей.
Поэтому в документе содержится три критерия, позволяющие определить то или иное строение как вспомогательное. Для того чтобы владелец мог воспользоваться правом строительства без разрешения, проектируемый объект должен соответствовать хотя бы одному из трёх пунктов.
Общая земля
Если новая постройка будет находиться на одном участке с капитальным зданием, и если она предусмотрена проектной документацией основного объекта, её можно не регистрировать отдельно, так как она вспомогательная. Например, гараж, указанный в проекте основного дома, но не являющийся его конструктивной частью, будет считаться вспомогательным объектом.
Возникали ли у вас сложности с оформлением построек на собственном участке?
Да, по каждому зданию велись споры, в том числе судебные разбирательства. Да, из-за отклонений от утверждённого проекта. Нет, строительство велось после утверждения проектного плана без отклонений. Нет, никогда ничего не строил.
Планируемая цель эксплуатации
Строение считается вспомогательным, если оно возводится для нормальной эксплуатации основного здания. Причём непосредственное соседство не обязательно: если новое строение находится на смежном участке, но технологически связано с основным, оно будет считаться вспомогательным.
В этом пункте есть несколько условий:
- площадь не должна превышать 1 500 кв.м.;
- для использования постройки не требуется установки дополнительных санитарно-защитных зон;
- не допускается считать вспомогательными особо опасные, технически сложные или уникальные постройки.
Назначение земли
Если на участке, предназначенном для ИЖС, ЛПХ, блокированной застройки («таунхаусы») или садоводства, располагается строение высотой до 20 метров и не более трех этажей, эксплуатация которого соответствует назначению земельного участка, у владельца не возникнет проблем из-за отсутствия разрешения на эту постройку.
Примеры (неполный список) таких вспомогательных строений указаны прямо в Постановлении:
- теплицы;
- бани;
- колодцы;
- навесы;
Сарай, баня и птичник: чёткие определения вспомогательных построек
С 1 сентября вступило в силу постановление правительства, уточняющее понятие вспомогательных построек на земельном участке.
До этого в законе не было четко прописано, что считать сараем, баней или птичником, и решения принимались в основном судьями в случае споров. Теперь судебная практика закреплена в законе.
Изменения направлены на защиту людей от необоснованных претензий власти по узакониванию построек. С другой стороны, они должны пресечь различные уловки, когда собственники не хотят платить налог и используют землю не по назначению.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписываясь, вы соглашаетесь с условиями передачи данных и политикой конфиденциальности
Что такое вспомогательные постройки
Вспомогательные постройки на участке не предназначены для проживания и выполняют хозяйственно-бытовые функции. К таким постройкам относятся, например, гараж, сарай или беседка.
Для их строительства не требуется уведомление, даже если постройка стоит на фундаменте. Однако важно соблюдать вид разрешенного использования участка. Например, строительство капитальной бани на участке для огородничества запрещено, но на садовом участке разрешено.
Также необходимо соблюдать отступы от соседнего дома, чтобы не нарушить строительные и противопожарные нормы. Например, в СНТ расстояние от границ соседнего участка до хозпостройки должно быть четыре метра.
Планировка и застройка садовых участков
Но даже если постройка возведена с нарушениями норм, её снос сложно добиться. Недовольным соседям придётся доказать, что их права нарушены и существует опасность для здоровья.
Иногда владельцы участков под видом птичника или гаража строят гостевые дома, так как к капитальным зданиям предъявляются более строгие требования, чем к вспомогательным. О их строительстве или реконструкции нужно уведомить администрацию, иначе объект могут признать самостроем и потребовать его сноса.
Кроме этого, за капитальные здания и хозпостройки площадью от 50 м², данные о которых есть в ЕГРН, необходимо платить налог на имущество.
Так, жительница Анапы на шести сотках под ИЖС построила помимо жилого дома еще двухэтажный дом и бассейн. Второй дом она зарегистрировала как вспомогательное строение — хозблок с гаражом. По факту там жили туристы. Это выявила местная администрация и подала иск о сносе гостевого дома.
Хозяйка подала встречный иск с требованием изменить параметры здания и официально признать его мини-гостиницей. Она заявила, что ранее согласовала план застройки участка под дом и хозблок с гаражом, а затем стала временно сдавать его туристам. Назначение участка изменено на ИЖС и гостиничное обслуживание, поэтому она решила узаконить и назвать постройку своим именем.
Правила землепользования и застройки Анапы допускают строительство гостевых домов на участках ИЖС, при условии соблюдения параметров строительства.
Суд первой инстанции принял сторону властей и обязал женщину снести постройку в течение месяца. В случае просрочки ей придётся платить администрации города по 20 000 ₽ за каждый день задержки до сноса.
Однако, хозяйке удалось через апелляционный суд отменить решение о сносе. Суд отметил, что, хотя постройки и возведены без необходимого согласования, они не представляют опасности. Поэтому их сносить не требуется. Однако узаконить самовольную постройку судья не стал, и с юридической точки зрения гостевой дом остался хозблоком и гаражом.
Что было раньше и какие изменения произошли
Ранее точного определения вспомогательных построек не существовало, а градостроительный кодекс относил к ним:
- незакрепленные строения, которые можно разобрать и переместить;
- капитальные подсобные строения, не предназначенные для проживания.
Суды поясняли, что постройка не должна быть выше жилого дома и использоваться исключительно в бытовых целях.
Теперь критерии вспомогательных построек определены более четко. К ним относятся строения, предназначенные для обслуживания основного здания либо для бытовых нужд. Вспомогательные постройки не могут быть выше основного здания, которое не должно превышать трех этажей или 20 метров.
Определены и конкретные виды построек:
- сараи;
- бани;
- летние кухни;
- надворные постройки;
- теплицы;
- парники;
- колодцы;
- погреба;
- навесы.
Также к вспомогательным относятся все строения для хранения инструментов, выращивания овощей, мытья и стирки.
«Появление четких критериев, по которым можно определить сооружения и постройки как вспомогательные, позволит уменьшить количество судебных споров и обращений граждан в различные ведомства», — говорится в пояснительной записке к изменениям.
- Как мы боролись с самовольной постройкой — коровником соседа.
- Как мы живем в гараже в Сочи с двумя детьми.
- Спилить деревья и арендовать участок леса: 7 советов, как решить спорные вопросы на даче.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga