Иногда возникает необходимость передачи квартиры, дома или другого недвижимого имущества другому человеку, например, внуку или другу. Для этого часто используется договор дарения. Процедура достаточно проста, но важно учитывать определенные юридические аспекты, чтобы избежать возможных проблем.
Передача недвижимости близкому родственнику
Если вы планируете подарить квартиру супруге, взрослому брату, сестре или другому близкому родственнику целиком, без разделения на доли, нотариальное заверение договора не требуется. Достаточно составить документ в трех экземплярах: один остается у прежнего владельца, второй получает новый собственник, а третий направляется в Росреестр для регистрации. Если одариваемый является ребенком или лицом с ограниченными возможностями, обращение к нотариусу обязательно, как и в случае передачи доли недвижимости. Для переоформления квартиры, будь то новая или на вторичном рынке, понадобятся паспорта дарителя и одариваемого, а также правоустанавливающие документы на объект. По закону даритель должен быть дееспособным и не иметь психических заболеваний, иначе сделку могут оспорить. Акт приема-передачи объекта можно не составлять, но это рекомендуется на случай, если даритель умрет после оформления договора, но до передачи прав новому владельцу.
Где составить договор дарения
- самостоятельное переоформление. Это возможно, если недвижимость передается взрослому человеку целиком, без разделения на доли;
- через агентство недвижимости. Нужно только подписать договор, составленный риелтором;
- через юридическую компанию. Обычно это дешевле, чем через агентство недвижимости;
- через нотариуса. Этот способ удобен даже если нотариальное заверение не требуется, так как специалист займется регистрацией договора в Росреестре.
Стоимость переоформления
Передача квартиры другому человеку будет бесплатной только при самостоятельном оформлении договора. При обращении к риелтору, нотариусу или юристу потребуется заплатить от 5000 рублей.
В любом случае необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Ее может оплатить как даритель, так и одариваемый.
Кроме того, не стоит забывать о налоге. Если вы приобрели новую квартиру по низкой цене, налог не будет большим. Оплачивают его только одариваемые, которые не являются близкими родственниками, например, друзья.
Что указать в договоре дарения
Обязательно указание личных данных обеих сторон, включая паспортные данные: ФИО, адрес регистрации и т.д.
Также необходимо детально описать предмет дарения, указав его адрес, кадастровый номер, сведения из ЕГРН и прочее.
Следует предусмотреть условия на случай наступления определенных событий. Например, указать, что договор утратит силу, если одариваемый умрет раньше, чем даритель успеет передать ему недвижимость. В этом случае собственник может отказаться от дарения и рассмотреть вариант продажи квартиры в Воронеже.
Действия после составления договора
Чтобы документ вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать несколькими способами:
- у нотариуса. Регистрация займет всего 3 дня;
- в МФЦ. Некоторые из них оказывают услуги Росреестра;
- на сайте Росреестра. Для этого потребуется усиленная электронная подпись (стоимость получения – 700 рублей).
Можно ли подарить ипотечную квартиру
На самом деле, владельцем такой недвижимости является банк. Он может дать согласие на переоформление ипотечной квартиры от застройщика на другого человека. Однако заставить банк сделать это невозможно — он может и отклонить подобное предложение. Также, одаряемому следует помнить, что вместе с объектом он получает и ответственность за выплату кредита.
Когда переоформление невозможно
Договор дарения очень удобен, так как позволяет снизить налоговую нагрузку. Несмотря на то, что переоформить недвижимость можно практически на любого человека, существуют определенные ограничения:
- несовершеннолетние и недееспособные люди не могут дарить недвижимость — ни полностью, ни долю в ней;
- пациенты учреждений социальной защиты. Родственники или супруги владельца не могут дарить жилье работникам этих учреждений;
- государственные служащие могут получать недвижимость в дар только от близких родственников;
- коммерческие предприятия не могут дарить друг другу какие-либо объекты (но физическому лицу могут).
Какие риски существуют
Если у вас есть причины сомневаться в честности одариваемого, лучше рассмотреть продажу квартиры в Воронеже. Дарственную крайне сложно оспорить, а инициировать разбирательство можно только в течение установленного законом срока исковой давности. Для дополнительной защиты можно включить в договор пункт о праве дарителя отменить дарение.
Варианты переоформления прав на недвижимость
Всего существует шесть вариантов изменения владельца недвижимости. Некоторые из них актуальны только для передачи родным, другие подходят для всех категорий лиц, включая близких.
На данный момент актуальны следующие варианты:
1. Купля/продажа. Независимо от уровня родства, сделки можно проводить на стандартных основаниях. Составляется классический договор купли/продажи, оплачивается пошлина. Продавец обязан платить налоги, а покупатель может претендовать на налоговый вычет. Из-за налогов этот формат может быть не лучшим для передачи имущества близкому человеку. При владении жильем более трех лет физическое лицо освобождается от налогов.
2. Обмен квартирами. Подходит, если одна сторона заинтересована в компенсации, а другая в улучшении условий проживания.
Обратите внимание! Процесс обмена требует оформления двух разных договоров.
По закону можно составлять схожие документы: обмен и мену. Мена подходит для владельцев по договору, предполагая получение прав на другую квартиру. Обмен возможен нанимателями (если у них остаются не приватизированные квартиры), участники не получают объект в собственность, а могут его использовать. Важно правильно оформлять документы, поэтому вопросы по переоформлению прошедших приватизацию квартир следует задавать юристам нашей компании.
Из-за трудностей в поиске людей, которым полностью подходят квартиры друг друга, случаи обмена встречаются редко.
3. Дарение. Этот вариант подходит только для близких и родных людей. Он удобен, так как исключает необходимость в сборе большого пакета документов и не облагается налогом. Практикуется при передаче любых квартир, в том числе если ими владеют менее трех лет. В случае развода подаренное жилье не будет делиться между супругами.
Дарение защищает имущественные права в браке. Сторона с лучшим финансовым положением может оставить недвижимость за собой на случай расставания или развода.
4. Наследование имущества. Как правило, передача осуществляется от родственников, однако по закону недвижимость можно передавать организациям или посторонним лицам. В таких случаях необходимо правильно оформить все документы в соответствии с законодательством о завещаниях. Передача наследства родственникам может быть осуществлена без указанного документа. Очередность наследников указана в законе.
5. Раздел общего имущества. В большинстве случаев происходит раздел квартир, купленных совместно. По закону все приобретения, сделанные в браке, делятся поровну между супругами. Однако существуют нюансы, из-за которых может потребоваться обращение в суд.
6. Рента. Этот вариант передачи имущества подразумевает регулярные выплаты. Сроки, частота и размер платежей прописываются в договоре. Методика весьма востребована, особенно среди пожилых людей без родственников. Они передают права на жилье в обмен на пожизненные выплаты. Впоследствии недвижимость становится собственностью нового владельца.
Будьте внимательны! Часто предложения такого рода могут исходить от мошенников. При возникновении сложных вопросов относительно изменения прав собственности на квартиры, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам.
Перерегистрация прав собственности
Для окончательного получения всех прав необходимо оформление в Росреестре. Процедура подтверждается наличием одного из следующих документов: свидетельство о праве на наследство, договоры или судебное решение. Оформление документов происходит через суд или нотариус.
Для изменения владельца недвижимости в рамках сделки необходимо собрать всех заинтересованных лиц и подготовить следующую документацию:
- пакет документов, подтверждающих права собственности: договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о приватизации, свидетельства о праве на наследство и другие;
- документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
- технический паспорт недвижимости, который оформляется в БТИ (Бюро технической инвентаризации). При наличии нескольких владельцев и желании сменить права на свою часть, необходимо получить разрешение остальных и заверить его у нотариуса;
- кадастровый паспорт. Получить его можно в Росреестре, он содержит информацию об объекте.
При участии несовершеннолетних в сделке необходимо их присутствие, а также получение разрешения от родителей (опекунов), органов опеки и попечительства.
Процедура переоформления квартиры
При получении жилья в рамках сделок (купля-продажа, дарение и т.д.) необходимо составить договор. Все требования и нормы указаны в законодательстве. Затем покупатель или получатель подает заявление в Росреестр. После регистрации права собственности окончательно корректируются.
В случае наследования недвижимости процесс оформления более сложный и долгий. Начать оформление наследства можно только через 6 месяцев после смерти прежнего владельца. Часто наследников бывает несколько.
Даже наличие завещания не исключает возможности подачи заявлений в суд. После получения прав на основании свидетельства о праве на наследство или судебного решения, новый владелец также должен обратиться в Росреестр для регистрации. На этом процесс регистрации завершается.
Нюансы переоформления квартир
Наиболее надежным вариантом является сделка купли-продажи. Расторгнуть такие документы практически невозможно, если покупатель выполнил свои обязательства. В случае дарственной даритель может изменить свое решение, обратившись в суд.
Получатель может сохранить все права даже в случае развода. Этот вариант часто используется при переоформлении подарков или при продаже (вместо купли-продажи передача осуществляется в форме дарения).
Оформление по договору ренты является наиболее рискованным. Оба участника сделки подвергаются рискам. Получатель квартиры может не выполнять обязательства, а владелец – увеличивать свои требования. Постепенно обе стороны пытаются интерпретировать условия в свою пользу. Если все условия договора будут выполнены, владелец сможет долгое время пользоваться денежными средствами, улучшая свое финансовое положение. В итоге сторона приобретателя получит жилье по выгодной цене.
Смена права собственности на недвижимость при наследовании или разделе имущества часто сопровождается спорами, которые могут длиться долго. Обычно такие ситуации заканчиваются судебными разбирательствами.
Обратите внимание! Любые виды переоформления жилья, кроме покупки квартир в новостройках, требуют обязательного участия нотариуса.
Резюме
При выборе способа переоформления жилья следует учитывать все факторы и цели. Оптимально принимать решения на основе консенсуса.
Завещание, с юридической точки зрения, является односторонней сделкой, поэтому владелец может не учитывать пожелания других и действовать по своему усмотрению. Это часто приводит к судебным разбирательствам по оспариванию завещания.
Передача жилья с помощью договора купли-продажи
Заключение договора купли-продажи — наиболее распространенный способ передачи квартиры новому владельцу, будь то родственник или посторонний человек. Степень родства не влияет на особенности оформления документа. Передача собственности через договор купли-продажи выгодна для обеих сторон. Для продавца плюсом является получение значительной прибыли и продажа заинтересованному лицу. Единственный нюанс — уплата НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Однако есть несколько способов избежать этой обязанности. НДФЛ не нужно платить, если:
- квартира была приобретена до 1 января 2016 года и находилась во владении собственника более 3 лет;
- недвижимость куплена после 1 января 2016 года, но прошло более 5 лет с момента покупки.
Для покупателя выгода заключается в отсутствии налога на покупку и возможности воспользоваться налоговым вычетом (13% от стоимости недвижимости).
Наследство по завещанию
Передача квартиры по завещанию — надежный способ. Недостатком является необходимость уплаты госпошлины и дополнительных расходов на оформление завещания. Стоимость оформления прав наследника в 2024 году составляет:
- 0,3% от стоимости квартиры для родственников (но не более 100 тысяч рублей);
- 0,6% для посторонних лиц (но не более 1 миллиона рублей).
Услуга оформления наследства по завещанию у нотариуса стоит около 2500 рублей, а совместное завещание супругов — около 4000 рублей. Госпошлина за такую услугу составляет 100 рублей. Актуальная стоимость и расценки на дополнительные услуги (консультации, составление текста и др.) могут варьироваться в зависимости от региона и нотариальной компании. Обычно актуальные цены можно найти на сайте региональной нотариальной палаты.
К другим сложностям передачи квартиры по завещанию относятся нестабильность и ограничения для некоторых категорий родственников. Завещатель может в любой момент отозвать завещание или составить новое. Если наследников несколько, один из них может быть исключен из завещания. Лица с определенной долей в наследстве (нетрудоспособные родственники и дети до 18 лет) не могут быть участниками наследственного договора.
Рента на квартиру
Для предотвращения юридических осложнений при оформлении сделки, соглашение сторон обязательно заверяется нотариусом. Нотариус также может предоставить консультации по особенностям заключения договора ренты, чтобы обеспечить гарантии для всех участников. При оформлении пожизненного содержания с иждивением необходимо уплатить госпошлину, составляющую 0,5% от стоимости квартиры (не более 20 тысяч рублей).
Что включает в себя перерегистрация прав собственности
Для окончательного переоформления квартиры на нового владельца необходимо обратиться в Росреестр. Перерегистрация подтверждается различными документами, такими как договор, свидетельство о переходе собственности по наследству или решению суда. Процесс требует присутствия всех участников сделки, а также наличие следующих документов:
- Кадастрового паспорта, включающего всю информацию о квартире, который можно получить в Росреестре.
- Технического паспорта объекта недвижимости, оформленного БТИ (Бюро технической инвентаризации).
- Паспортов участников процесса перерегистрации прав собственности.
- Документально заверенного права собственности на объект сделки, включая договоры дарения, купли-продажи, свидетельства о наследовании, приватизации и т.д.
- Нотариально заверенного разрешения других собственников недвижимости (если требуется переоформление права на часть в квартире).
- Если один из участников сделки не достиг 18 лет, потребуется разрешение на проведение процедуры от его родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства.
Процедура переоформления квартиры
Сам процесс переоформления недвижимости на нового владельца зависит от способа её получения. Если жилье было приобретено в ходе сделки дарения, по договору купли-продажи или другим аналогичным способом, необходимо составить заявление согласно действующему законодательству. После регистрации заявления в Росреестре процесс перехода недвижимости к новому собственнику можно считать завершённым.
Если квартира перешла владельцу по наследству, процесс несколько затягивается. Это связано с тем, что по закону оформление наследства возможно не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя. Кроме того, наследник не всегда является единственным, что может привести к судебным разбирательствам, даже при наличии завещания. После получения права на наследование, новому собственнику также требуется зарегистрироваться в Росреестре для завершения процесса.
Нюансы при переоформлении квартиры
Каждый метод переписывания квартиры на нового владельца имеет свои преимущества и недостатки. Самым надежным способом передачи прав на жилье считается договор купли-продажи. Если покупатель исполняет все обязательства по договору, отменить нотариально заверенную сделку практически невозможно. При сделке дарения бывший собственник может попытаться отменить своё решение через суд. Если процесс передачи завершен, новый владелец становится единственным хозяином квартиры и не обязан делиться имуществом, даже в случае развода. Поэтому иногда даже фактические продажи оформляются как дарение.
Наибольшие риски присутствуют при оформлении ренты, как для владельца имущества, так и для приобретателя. Оба участника сделки могут трактовать условия договора в свою пользу, собственник может выдвигать новые требования, а плательщик ренты может недобросовестно выполнять свои обязательства. Однако, если стороны ответственно подходят к делу, владелец получает долгосрочную материальную поддержку, а покупатель приобретает недвижимость по цене, значительно ниже рыночной.
Вариант первый: купля-продажа
Процесс купли-продажи достаточно ясен: один человек продает квартиру, а другой ее покупает. В сделке могут участвовать любые лица, вне зависимости от степени родства.
Однако есть два важных момента:
- в сделке должны участвовать деньги;
- в некоторых случаях при продаже квартиры необходимо уплатить 13% НДФЛ.
Ещё по этой теме: Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры
Вариант второй: дарение
Можно сэкономить на налогах, если оформить квартиру на родственника по договору дарения. Для этого достаточно подать письменное заявление в Росреестр. Основной расход — это оплата госпошлины за регистрацию.
Однако, если дарение осуществляется не в пользу близкого родственника, а другого человека, потребуется уплатить налог.
Вариант третий: наследство
Смена собственника квартиры также происходит при вступлении в наследство.
Жилье может перейти к наследникам по закону или по завещанию, но только после смерти наследодателя. Затем наследство нужно оформить на основании соответствующего свидетельства.
Важно понимать, что полным владельцем можно стать только при отсутствии других претендентов. Если есть наследники первой очереди, например, иждивенцы, у них будет своя доля, и ваши права на квартиру будут ограничены.
Кроме того, на радость от получения недвижимости могут повлиять долги завещателя, которые переходят к наследникам вместе с имуществом.
Если вы намерены завещать квартиру, будьте готовы оплатить госпошлину и услуги нотариуса.
Купля-продажа, дарение и наследство — основные способы переоформления квартиры на нового владельца.
Юрист Мария Паулюс отмечает, что переоформление квартиры возможно также при расторжении брака — по брачному договору или соглашению о разделе совместно нажитого имущества. Кроме того, изменение собственника возможно, если квартира была заложена в обеспечение долговых обязательств.
Реже смена владельца происходит через ренту или обмен недвижимости.
После заключения договора купли-продажи, дарения или ренты необходимо подать заявление в Росреестр и получить выписку из ЕГРН. Это подтвердит ваше право на владение перед государством, и вы станете законным собственником квартиры.
После заключения договора купли-продажи, дарения или ренты необходимо подать заявление в Росреестр и получить выписку из ЕГРН. Это подтвердит ваше право на владение перед государством, и вы станете законным собственником квартиры.