Пошаговая инструкция: как проходит ипотечная сделка в Сбербанке на вторичное жилье

Вот как банк проводит такие сделки:

1. Покупатель собирает стандартный пакет документов для одобрения ипотеки: паспорт, СНИЛС, документы о трудоустройстве и доходах.
2. Продавец подает заявку на сделку через личный кабинет сервиса ДомКлик. Банк рассматривает заявку в течение до семи рабочих дней.
3. При положительном решении специалист банка подготавливает документы и проводит сделку совместно с покупателем и продавцом.
4. Долг продавца переводится на покупателя, при этом сохраняются сроки ипотеки, ежемесячный платеж и другие условия. График платежей остается прежним, но для покупателя открывается новый счет для внесения ипотечных платежей.

Перевод ипотеки выполняется продавцом в разделе «Продать недвижимость». Источник: sberbank.ru

У новой ипотечной программы есть отличия от стандартного сценария, когда покупатель получает одобрение банка по актуальным условиям и покупает квартиру на кредитные средства банка.

Различия между переводом ипотеки и стандартной ипотекой

Различия между переводом ипотеки и стандартной ипотекой

Преимущества и недостатки

Вот основные плюсы и минусы перевода ипотечного кредита на продавца.

✅ Процентная ставка может быть ниже рыночной. Например, в феврале 2023 года средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье составляет 11%, тогда как у продавца ставка может быть из января 2022 года — 9—10%, или даже из 2021 года, когда средняя ставка была 8,3%, а в некоторые месяцы доходила до 7,3%.

К примеру, продавец приобрел квартиру за 7 000 000 ₽ в ипотеку под 7,5% на 25 лет с первоначальным взносом 1 500 000 ₽. Ежемесячный платеж составил 40 644 ₽. При тех же условиях, но со ставкой 11%, ежемесячный платеж будет 53 906 ₽, а переплата окажется почти на 4 000 000 ₽ больше. Поэтому покупателю выгоднее перевести на себя ипотеку продавца, если он планирует взять ипотеку.

✅ Сделка безопасна для всех участников. Банк не снимает залог и позволяет переход права собственности с сохранением обременения. Сделка проходит внутри одного банка, квартира уже проверена при оформлении кредита продавцом.

✅ Покупателю не нужно заказывать новый отчет об оценке. Для квартиры это стоит около 5000 ₽, для частного дома — вдвое больше.

❌ Нельзя перевести ипотеку с субсидированной ставкой. Если у продавца сельская, семейная или ИТ-ипотека, ее нельзя переоформить. А именно по таким ипотекам обычно самые выгодные ставки.

❌ Сумма кредита не может превышать текущую задолженность продавца по ипотеке. Это означает, что покупатель оплачивает разницу между ипотечным долгом и суммой продажи недвижимости, если такая разница есть.

Например, квартиру продают за 4

Основные этапы сделки

Продавец публикует объявление о продаже ипотечной недвижимости через Сбер на витрине Домклик. Такие объекты будут помечены как «Ускоренная сделка».

Предварительное снятие обременения и подготовка документов не требуются: всю необходимую информацию банк получит самостоятельно.

Покупатель уведомляет банк о намерении приобрести выбранную квартиру в ипотеку.

Специалисты банка внимательно проверяют все документы по ипотеке продавца, заёмщику и объекту недвижимости, чтобы убедиться в отсутствии рисков для покупателя и обеспечить беспроблемное снятие обременения.

В личном кабинете на Домклик создаётся чат для всех участников сделки, включая менеджера банка, где можно отслеживать все этапы и задавать вопросы.

Продавец и покупатель встречаются в банке один раз для проверки и подписания документов, а также для выпуска электронной подписи при использовании сервиса электронной регистрации.

На сделке банк подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю, и документы сразу отправляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

После регистрации права собственности на покупателя и нового обременения квартиры в пользу банка, что занимает в среднем до 3 дней, ипотека продавца погашается, и происходит расчёт между участниками сделки.

Узнать больше о новом процессе>>

Какая недвижимость доступна для покупки в ипотеку

Сбер расширил список недвижимости, которую можно приобрести в ипотеку Сбера. Теперь сделки можно проводить не только с квартирами, но и с любыми объектами недвижимости, за исключением долей в праве собственности и комнат.

• Жилое помещение: квартира, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дом блокированной застройки, индивидуальный жилой дом;
• Жилое помещение с земельным участком, на котором оно расположено, включая земельные участки, находящиеся в аренде;
• Апартаменты.
• Процентная ставка — от 16,7% годовых;
• Первоначальный взнос — от 10,1%;
• Срок кредита — до 30 лет;
• Минимальная сумма кредита — 300 тыс. рублей;
• Максимальная сумма кредита — 100 млн рублей;
• Можно приобрести любой объект, кроме комнаты и доли в праве собственности.
• Дача;
• Садовый дом;
• Строение потребительского назначения, включая гараж;
• Объект незавершённого строительства;
• Земельный участок.
• Процентная ставка — от 17% годовых;
• Первоначальный взнос — от 25,1%;
• Срок кредита — до 30 лет;
• Минимальная сумма кредита — 300 тыс. рублей;
• Максимальная сумма кредита — 100 млн рублей;
• Обеспечение по кредиту — залог кредитуемого или другого жилого помещения либо поручительство физических лиц.

Межрегиональная ипотечная сделка через «ДомКлик»: личный опыт

Здравствуйте! Меня зовут Галина Надеждина. В разгар карантина мне срочно понадобилось продать квартиру в Воронежской области, хотя я живу в Москве. Хочу поделиться своим опытом межрегиональной ипотечной сделки.
Можно ли продать квартиру дистанционно, находясь в другом городе? Этот вопрос стал для меня актуальным, когда во время пандемии я решила продать квартиру в Воронежской области, находящейся почти в 700 км от моего проживания. К счастью, у меня были знакомые в регионе, которые могли показывать квартиру потенциальным покупателям и передать ключи после продажи. Но из-за карантина я не могла лично присутствовать на сделке, поэтому пришлось искать дистанционные варианты. От продажи по доверенности я сразу отказалась из-за больших рисков как для меня, так и для покупателя. В итоге я выбрала сервис «ДомКлик» от СберБанка.

Почему СберБанк?

Квартира находилась в одном из поселков Воронежской области, где единственный банк — СберБанк. Покупатель собирался купить квартиру через ипотеку в СберБанке, используя материнский капитал. Поэтому я сразу обратилась в СберБанк с вопросом о возможности провести сделку без моего присутствия. В банке подтвердили такую возможность и предложили воспользоваться сервисом «ДомКлик».

Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой

Сделка по шагам

Шаг 1. Регистрация в «ДомКлик»

• паспорт (все заполненные страницы);
• СНИЛС;
• свидетельство о браке и согласие супруга на сделку, если в браке;
• свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и документ о переходе права собственности;
• акт приема-передачи квартиры;
• выписка из домовой книги;
• технический паспорт квартиры;
• реквизиты для перевода денег.

Выписку из ЕГРН заказывал банк. В целом, процесс согласования документов через «ДомКлик» по времени не отличается от стандартной ипотечной сделки.

Шаг 2. Подготовка к сделке

После одобрения кредита и согласования объекта недвижимости, мы с покупателем договорились о дате и времени сделки.

Подготовку и проверку документов вел менеджер СберБанка. Так как использовался материнский капитал, важно было учесть все условия в договоре купли-продажи. Однако через «ДомКлик» согласовать окончательный вариант договора не удалось. Менеджер банка сообщил, что договор мы получим на сделке.

Шаг 3. Сделка

В день сделки мы с покупателем пришли в офисы банка в своих городах. Я подписала документы для использования Сервиса безопасных расчетов от «Центра недвижимости от СберБанка», через который проводились расчеты, и документы для регистрации в удостоверяющем центре и получения сертификата электронной подписи. Кстати, электронная подпись действует полтора года и может быть использована для других сделок в этот период.

В завершение сделки мы с покупателем подписали договор купли-продажи. Сначала его подписывает одна сторона сделки, затем документ по системе электронного документооборота отправляется в другой город, где его подписывает вторая сторона. Договор защищен QR-кодом.

К сожалению, при заключении сделки нам предоставили договор с ошибками в Ф.И.О., банковских реквизитах и порядке расчетов. В частности, в договоре сотрудники банка указали, что средства материнского капитала уже мной получены, что не соответствовало действительности. Все исправления, даже самые незначительные, вносились очень долго, в результате чего сделка заняла более трех часов вместо полутора, как было заявлено банком.

Шаг 4. Электронная регистрация

После сделки банк направил подписанные электронными подписями документы на регистрацию в Росреестр.

Шаг 5. Расчеты

Расчеты по моей сделке также проводились дистанционно. СберБанк предлагает для этого свой Сервис безопасных расчетов от «Центра недвижимости от СберБанка». За использование сервиса нужно заплатить 3 400 рублей.

Расчеты через этот сервис проходят в два этапа: сначала покупатель вносит на специальный счет в «Центре недвижимости» деньги за квартиру, а после регистрации сделки в Росреестре банк переводит деньги на счет продавца.

В моем случае расчеты оказались сложнее, так как покупатель приобретал квартиру в кредит и с использованием средств материнского капитала. В итоге деньги от банка поступили через пять дней после сделки, а деньги от Пенсионного фонда — примерно через месяц.

Условия для проведения сделки

Для проведения дистанционной сделки должны быть выполнены следующие условия:

• Право собственности на недвижимость должно быть оформлено после 1998 года.
• Покупателем и продавцом должны быть физические лица — граждане РФ.
• Сторонами сделки не могут быть несовершеннолетние или находящиеся под опекой или попечительством граждане.
• В сделке не должно быть представителей по нотариальной доверенности.
• Объект недвижимости целиком продается из долевой собственности или покупается в долевую собственность.
• Сделка проводится без оформления кредита по программе «Военная ипотека».
• В сделке не должно быть поручителей.
• Недвижимость не должна находиться в залоге.
• Предварительный договор купли-продажи в сделке не используется.

Впечатления от сделки через «ДомКлик»

В целом я довольна продажей квартиры через «ДомКлик», несмотря на задержки в оформлении сделки, вызванные в основном несогласованными действиями сотрудников банка. Надеюсь, мой опыт окажется полезен читателям Банки.ру.