Отчуждение недвижимости: понятие, виды, особенности процесса

Анализ правовых норм позволяет заключить, что отчуждение имущества не является (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):

отказом от права;
предоставлением имущества во временное пользование;
утратой или гибелью имущества либо утратой права на него по объективным причинам;
прекращением права по решению суда;
предоставлением будущих возможностей к отчуждению.

Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

При этом ГК РФ содержит положения, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда добровольное решение субъекта права.

Например, собственник имущества, которое по закону не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам с ограниченным оборотом, п. 2 ст. 129 ГК РФ), обязан произвести его отчуждение в установленные сроки (ст. 238 ГК РФ).

Иная ситуация — продажа объектов недвижимости с торгов, находящихся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).

Еще один пример — отчуждение имущества в связи с наложением взыскания, например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Вывод! Следовательно, указанные действия совершаются самим правообладателем, но в силу императивных предписаний закона.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

В этом случае отчуждение имущества — это операции, производимые в соответствии с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ, определяющими степень дееспособности несовершеннолетних в зависимости от их возраста.

Обратите внимание! Сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.

Важно! Сделки несовершеннолетними старше 14 лет совершаются с письменного согласия их законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Что такое отчуждение недвижимого имущества

Отчуждение доли имущества или всего имущества происходит с добровольного разрешения владельца в результате заключения сделки между продавцом (владельцем) и покупателем недвижимости. Отчуждение доли нотариус оформляет по установленной форме, после чего право владения имуществом переходит к новому владельцу.

Не рассматривается отчуждением имущества:

прекращение права собственности по судебному решению
добровольный отказ от права наследования имуществом
передача имущества в аренду на определённый срок
утрата имущества вследствие природных катастроф или пожара

Отчуждение доли невозможно, если на жилом имуществе наложены обременения:

ипотечный долг
кредитные обязательства перед банками
договор ренты
арест на имущество
задолженность по коммунальным платежам

Какие существуют нотариальные договоры отчуждения недвижимости?

Нотариальные договоры отчуждения недвижимости удостоверяют передачу права собственности от одного владельца к другому. Такие сделки могут быть возмездными или безвозмездными, и всегда требуют нотариального заверения.

Советуем прочитать: Онлайн-регистрация на рейс Utair

К этим сделкам относятся купля-продажа, рента с правом пожизненного проживания, обмен и дарение. Рассмотрим эти виды подробнее.

Что необходимо для оформления?

Для оформления любого соглашения об отчуждении недвижимости потребуется подготовить следующий пакет документов:

Документы, подтверждающие право собственности, такие как договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и прочее.
Свидетельство о регистрации объекта недвижимости.
Документы на объект сделки, включая кадастровый и технический паспорта, выписку из домовой книги и другие.
Копия финансового счета и справка из ФНС об отсутствии задолженностей по налогам.
Согласие супруга правообладателя на передачу имущества другому лицу.

В некоторых случаях список документов может расширяться. Если владелец не достиг 18-летнего возраста или признан недееспособным, требуется согласие органов опеки. Если имущество является долевой собственностью, необходимо получить от других собственников отказ от права на приобретение доли.

Обращение к нотариусу — надёжный способ оформления документов в соответствии с законодательством. Нотариус подскажет, какие документы нужны для заключения сделки, и оформит договор отчуждения с учетом всех юридических требований. Свяжитесь с нотариусом, чтобы задать вопросы и назначить время визита!

Существенные условия договоров по отчуждению недвижимого имущества

На протяжении жизни многие из нас совершают различные сделки, включая сделки с отчуждением имущества. Под отчуждением имущества понимается правовая сделка (договор отчуждения), при которой собственник передает право на имущество другому лицу. Наиболее распространённые сделки по отчуждению недвижимости — это договоры купли-продажи и дарения. Также имущество может быть отчуждено по договору мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.

При заключении и оформлении сделок с недвижимостью необходимо учитывать требования законодательства к форме и содержанию договора, по которому передается объект недвижимости. Особенно это относится к существенным условиям конкретной сделки.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (далее – ГК РФ), договоры отчуждения недвижимого имущества должны быть заключены в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. К существенным условиям относятся условия о предмете договора, условия, указанные в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Советуем прочитать: Как добыть удостоверение о неофициальной деятельности: руководство шаг за шагом

Сегодня рассмотрим договоры отчуждения имущества, которые чаще всего заключаются гражданами.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать какую-либо вещь в собственность покупателю, а покупатель обязуется заплатить за это продавцу определенную денежную сумму.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549, статья 130 ГК РФ).

Для договора купли-продажи недвижимого имущества обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ).

В договоре купли-продажи указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

К существенным условиям данного договора относится, прежде всего, его предмет – недвижимое имущество, подлежащее передаче (статья 432, пункт 3 статьи 455 ГК РФ). При этом статья 554 ГК РФ устанавливает специальные требования к степени детализации предмета: должны быть указаны данные, позволяющие точно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Следующее условие договора купли-продажи – это условие о цене передаваемого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Цена устанавливается сторонами и должна быть ими согласована. Цена продаваемой недвижимости считается согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть определена (например, установление цены за единицу площади). При продаже недвижимости с рассрочкой платежа, то есть на условиях, когда оплата товара будет производиться после его передачи, не единовременно, а по частям, к существенным условиям такого договора относятся порядок, сроки и размеры платежей (абзац 2 пункта 1 статьи 489 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

При продаже жилой недвижимости (квартира, дом, комната) существенным условием договора является указание лиц, проживающих в жилом помещении, сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (статья 558 ГК РФ). В случае отсутствия таких лиц, договор должен содержать сведения об этом.

Договор дарения обычно заключается между родственниками, которые не преследуют цели получить прибыль от передачи имущества. Договор дарения является наиболее востребованным безвозмездным договором. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (статья 572 ГК РФ). Договор дарения является двухсторонней сделкой, для заключения которой необходимо не только желание собственника отдать свое имущество, но и желание одаряемого принять имущество. В силу статьи 432 ГК РФ существенными условиями договора дарения являются сведения о сторонах договора и условие о предмете договора.

Советуем прочитать: 7 советов по разумной оптимизации штата в период кризиса

В договоре дарения должны быть указаны сведения о предмете (подарке), то есть он должен содержать подробное описание, включая индивидуальные признаки предмета дарения, такие как: площадь, кадастровый номер, количество комнат, этажность, адрес расположения и т.п.

В результате заключения договора мены каждая сторона этого договора получает в собственность от другой стороны определенную вещь, полученную в обмен на другую вещь.

Необходимо отметить, что к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям данной главы и сути мены. В этом случае каждая из сторон рассматривается как продавец товара, который она обязуется передать, и покупатель товара, который она обязуется получить в обмен (статья 567 ГК РФ). Следовательно, существенные условия договора мены аналогичны условиям договора купли-продажи. Договор мены недвижимости должен быть составлен в письменной форме.

Предметы обмена могут быть равноценными (например, при обмене одной однокомнатной квартиры на другую аналогичную квартиру с приблизительно равной стоимостью), и неравноценными. В случае неравноценного обмена договором мены предусматривается соответствующая доплата (то есть сторона, получающая более дорогостоящую вещь, оплачивает второй стороне разницу в стоимости обмениваемых предметов).

Все вышеуказанные договоры считаются заключенными, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. На практике договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Договор, в котором стороны не согласовали существенные условия, считается незаключенным и фактически недействительным. Договор отчуждения будет считаться незаключенным даже при отсутствии хотя бы одного из существенных условий.

Важно отметить, что в соответствии с ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Строгое соблюдение норм закона при заключении договоров и правильное оформление документов поможет избежать приостановления (отказа) в государственной регистрации прав.