Когда-то минимальные расстояния между домами не соблюдались. Мы знаем, что это часто приводило к разрушительным пожарам, которые могли уничтожать крупные города.
Со временем люди разработали определённые строительные принципы для обеспечения безопасности. Противопожарные разрывы между зданиями позволяют локализовать пожары, предотвращая их распространение на другие строения. Это первая причина.
Во-вторых, СНиПы и ГОСТы, принятые в нашей стране, обеспечивают санитарные разрывы между зданиями. Это необходимо, чтобы соседи не закрывали друг другу свет, чтобы специальные службы имели легкий доступ к подземным коммуникациям, и чтобы уменьшить распространение инфекций.
На сегодняшний день существует несколько норм для частного и многоквартирного строительства. Застройщики — будь то частные лица или объединения — обязаны соблюдать эти нормы. В городах требования более строгие и их соблюдение тщательно проверяется, тогда как в дачном и индивидуальном строительстве возможны небольшие отступления.
Многоэтажные жилые дома
Для строительства высотных домов действуют строгие нормы. Чем выше здание, тем больше должна быть отведена территория для придомовых нужд без возможности строительства на этой территории.
Застройщик многоквартирного дома обязан соблюдать требования закона. Основная цель этих норм — безопасное и комфортное проживание всех жильцов.
При выборе оптимального расстояния между высотными зданиями застройщик должен учитывать:
- Сейсмическую обстановку региона.
- Класс пожароопасности возводимого здания.
Правильно выбранное расстояние помогает обезопасить другие здания и их жильцов в случае разрушения или пожара.
По существующим нормам в жилые помещения должно попадать солнце не менее 4 часов в сутки, особенно на нижних этажах.
На основании этого минимальное расстояние между длинными сторонами многоквартирных домов должно быть:
- 15 метров: между 2- и 3-этажными строениями;
- 20 метров: для 4-этажных строений;
- 25 метров: для 5-этажных строений;
- 45 метров: для 9-этажных строений.
Соблюдение этих расстояний в большинстве случаев обеспечивает доступ света в квартиры всех жильцов и достаточный уровень безопасности в случае чрезвычайной ситуации.
Частное жилищное строительство
Индивидуальное жилищное строительство — основное поле действия большинства законов. Поскольку такое строительство не требует знания юридических тонкостей от застройщика, ошибки могут быть допущены.
Сегодня индивидуальные проекты можно разделить на два больших направления:
- Собственно, индивидуальное строительство на участках, отведенных под ИЖС.
- Участки некоммерческого характера, на которых также можно строить жилье (товарищества, ДНО, СНК, кооперативы и т. д.).
Главное отличие первого варианта — наличие полицейского адреса у жилья. Участки под ИЖС предназначены для возведения капитальных строений и круглогодичного проживания в них, а также для наличия коммуникаций.
Строительство жилья на некоммерческих участках осуществляется с меньшими сложностями. Часто площадь таких участков небольшая, поэтому иногда соблюсти все действующие нормы практически невозможно. По этой причине основные действия регулируются уставом общества, к которому относится участок.
С индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) ситуация сложнее. Здесь необходимо соблюдать множество требований, основные из которых изложены в следующих документах:
- Градостроительный кодекс.
- СНиП 30-02-97 (с изменениями от 2018 года).
- СП 53.13330.2011.
- СНиП 2.07.01-89.
Первостепенное значение в этих актах уделяется нормам пожарной безопасности. В двух словах: расстояние между деревянными строениями должно быть не менее 15 метров. Если речь идет о кирпичных зданиях, минимальное расстояние между домами может составлять не менее 6 метров.
Особое значение имеет красная линия, которая обозначает границу с общественной территорией и соседними участками. Большинство норм требует выдерживать минимум 6 метров от дома до красной линии. Забор может выходить за эту линию, но не должен закрывать доступ к коммуникациям, мешать пешеходам или затенять соседние участки.
Также регулируются расстояния между хозяйственными постройками и домом на территории участка ИЖС. Для соблюдения санитарных норм рекомендуется оставлять не менее 8 метров до уличных туалетов, огородов, мест складирования органических удобрений, бань и колодцев. Для хозяйственных построек, таких как сараи и гаражи, предполагается выдерживать 12 метров от жилого строения в целях безопасности.
Основные понятия при соблюдении норм расстояния между домами
Внимание следует обратить на несколько законных прав при возведении любых объектов на собственном участке. Все они действуют на территории нашей страны и имеют юридическую силу.
- Во-первых, это так называемое приоритетное право первого застройщика. Оно применяется в случаях, когда не соблюдены санитарные нормы на участках. Например, если один застройщик утвердил план расположения объектов на своей территории, то на соседних участках, где план ещё не утверждён, необходимо отталкиваться от уже построенных строений. Это означает соблюдение положенного расстояния не только от забора, но и от соседних объектов, если они расположены ближе чем на 3 метра к забору. Также между жилыми строениями должно быть выдержано как минимум 6 метров. При нарушении этих правил правильным проектом будет признан тот, который зарегистрирован земельным комитетом раньше, что и называется приоритетным правом первого застройщика.
- Во-вторых, строительство на дачных участках. На практике, здесь нормы соблюдаются реже, так как подземные коммуникации либо отсутствуют, либо их мало, а площади участков больше. Часто для таких ситуаций учитываются не существующие СНиП, а устав садового общества и объединения собственников. В нём должны быть указаны определённые принципы возведения построек, принятые на общем собрании. Обычно это: максимальный размер жилых объектов, 3–4 метра расстояния до строений соседей, 3–4 метра до нежилых объектов, не менее 4 метров до крупных деревьев, 1–2 метра до кустарников. Суд не будет рассматривать дела о несоблюдении норм на некоммерческой территории, поэтому жалобы следует направлять в общество собственников, которое приняло существующие положения.
- На законных основаниях на участке, выделенном для индивидуального жилищного строительства, разрешено возводить здание высотой не более трех этажей. При этом необходимо соблюдать следующие условия: расстояние до соседних построек должно быть не менее 10 метров, дом не должен быть разделен на квартиры, а общая площадь должна учитывать всех жильцов. Важным критерием также является затененность: многоэтажное здание не должно затенять соседние участки более чем на половину дня. Аналогичное правило касается и соседей — их постройка не должна затенять ваш дом более чем на 2 часа в сутки.
Таким образом, невозможно просто построить дом в любом месте. Необходимо соблюдать множество норм и законодательных требований, чтобы не создавать неудобства соседям, не препятствовать работе аварийных служб и обеспечить безопасность жилища.
Все эти нормы проверены временем и опытом нескольких поколений людей и строителей. Их цель — сделать нашу жизнь безопасной и комфортной.
Все эти нормы проверены временем и опытом нескольких поколений людей и строителей. Их цель — сделать нашу жизнь безопасной и комфортной.