Нет, закон позволяет продавать жилую недвижимость, даже если кто-то зарегистрирован в квартире или доме. Предполагается, что стороны устраивает это условие, и они заключают договор на этих условиях. Спорные ситуации относятся к гражданско-правовой сфере и могут быть решены в суде.
Риски для продавца.
Важно отметить, что речь идёт о добросовестных действиях продавца, который не намерен одновременно получить деньги за продажу недвижимости и сохранить постоянное проживание там члена семьи.
Для прежнего собственника рисков немного. Основная опасность заключается в том, что новый владелец может создать неблагоприятные условия для проживания в квартире, чтобы быстрее выписать зарегистрированных лиц.
Кроме того, регистрация может быть снята по судебному решению, если нет права пожизненного пользования.
Риски для покупателя.
Перед сделкой обычно проводится проверка обременений, акцентируя внимание на явных факторах (ипотека, банкротство, недееспособность), информацию о которых можно получить от государственных органов.
Однако так называемые «скрытые» обременения остаются без проверки. Среди них наличие зарегистрированных лиц на жилплощади, что может привести к спорным ситуациям и судебным разбирательствам.
Основную угрозу для нового собственника представляет постоянная регистрация, а не временная. При временной регистрации у гражданина нет правовых оснований пользоваться объектом после продажи по истечении срока.
Согласно ст. 292 ГК РФ, зарегистрированное лицо не имеет права проживать в квартире после её перерегистрации новым собственником. Единственным способом избавиться от нежелательного жильца будет судебное решение. Это может занять около полугода, если зарегистрированный член семьи бывшего владельца отказывается добровольно выписаться.
При подаче иска суд может применить ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, позволяя бывшему члену семьи временно до одного года проживать в квартире при его неблагоприятном финансовом положении. Это неприятный фактор, который нужно учитывать при покупке жилья со скрытыми обременениями, особенно если сделке предшествовал развод продавца.
Ещё более серьёзные последствия возникают, если зарегистрированный человек не пользовался правом на приватизацию и был прописан до введения в действие закона от 04.07.1991 г. № 1541-I. В этом случае суд всегда примет решение не в пользу нового владельца, и придётся договариваться о добровольной выписке.
Единственным плюсом при покупке «сложной» недвижимости может быть значительная скидка из-за повышенных рисков.
Если член семьи временно в армии или в тюрьме.
Когда гражданин проходит воинскую службу или отбывает наказание в исправительном учреждении, он временно покидает своё жильё и получает регистрацию в государственном учреждении. По возвращении домой у него сохраняется законное право на продолжение пользования квартирой до тех пор, пока новый собственник не обратится в суд.
Основанием для выселения является утрата права пользования членом семьи бывшего владельца. Однако стоит быть готовым к возможному отказу суда, если неожиданный сосед не участвовал в приватизации, как упоминалось ранее.
Как защититься от нежелательного соседа?
Соберите максимальное количество документов, касающихся зарегистрированных лиц, до продажи и заключения сделки:
- домовая книга (для старых домов);
- актуальная справка из управляющей компании;
- свидетельство о браке или о разводе текущего владельца;
- документы, подтверждающие право собственности.
Не будет лишним запросить информацию в районной или местной администрации (в зависимости от места хранения жилищного архива) для выяснения, сохранилось ли за конкретным человеком право на приватизацию.
Чем больше факторов указывает на законную возможность постоянного проживания зарегистрированных лиц, тем более непредсказуемыми могут быть последствия сделки.
Если решение о покупке всё же принято, в договор стоит включить пункт о выселении жильцов в определённый срок. Росреестр при регистрации внесёт сведения об этом как временное обременение. Также можно дополнить соглашение условием о заложении части средств в банковскую ячейку (обычно 10-20% стоимости), которые изымаются только после аннулирования регистрации.
Если срок прошёл, а гражданин не покидает жильё, может помочь письменная досудебная претензия, фиксирование факта участковым и подача иска в суд. Результат будет зависеть от оценки обстоятельств конкретным судьёй, поэтому гарантировать успешный результат на 100% нельзя.
Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?
Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:
- Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ для ее аннулирования.
- Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.
Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.
Кого выписать не удастся?
Отменить регистрацию не удастся даже через суд в нескольких случаях:
- Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
- Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
- Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
- Если зарегистрированный вносил паевой взнос в кооператив.
- Если прописанные не достигли 18 лет или являются инвалидами.
Совет юриста: чтобы избежать покупки квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком
Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, и как это сделать?
Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?
Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами
Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:
Как снять с регистрации
Если по каким-либо причинам человек (не собственник) не снялся с регистрации, его принудительное выселение происходит через суд. Основанием для обращения в суд является договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.
Пошаговая инструкция для нового владельца по принудительному выселению:
- Подготовить исковое заявление с юристом, понадобится паспорт заявителя и договор купли-продажи.
- Зарегистрировать заявление в суде.
- Получить реквизиты для оплаты пошлины и оплатить.
Ожидать решения суда. Суд уведомляет стороны (истца и ответчика) о дате и времени заседания, но их присутствие не обязательно. Позиция заявителя изложена в заявлении. Права ответчика не зависят от его аргументов, поэтому присутствие не обязательно.
- Получить судебное решение на руки.
- Обратиться с заявлением о снятии ответчика с учета через Госуслуги или МФЦ, основанием для обращения служит решение суда.
- Получить уведомление о снятии с учета.
Весь процесс занимает около месяца. Заседание суда назначается в зависимости от загруженности. Процедура снятия с учета занимает ещё одну неделю. Таким образом, решение проблемы после продажи квартиры с прописанными жильцами минимально затратно по времени и усилиям.
Можно ли продать квартиру без согласия прописанных
Да, это возможно. У прописанных лиц нет права распоряжаться собственностью, и их согласие, как и согласие владельцев долей, не требуется.
Как узнать, кто зарегистрирован в квартире
Узнать о лишних жильцах можно по платёжкам за коммунальные услуги. Оплата начисляется из расчёта количества прописанных, поэтому их легко увидеть. Кроме того, можно запросить выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные. Также можно получить выписку из ЕГРН, в которой указаны только собственники. Разница в том, что в домовой книге записаны все зарегистрированные, независимо от наличия доли в квартире, а в ЕГРН указаны только собственники.
Когда прописанный человек становится проблемой для покупателя
Важно указать прописанных людей в договоре купли-продажи, обозначив их статус. Учитывайте, что некоторых людей нельзя выселить из квартиры, так как их права защищены законом.
Существует 4 категории таких людей:
- Человек, который в 1990-х годах отказался от своей доли при приватизации квартиры в пользу другого члена семьи. Он не является собственником. Его согласие на продажу квартиры не требуется, но снять его с регистрации можно только по его желанию, так как он сохраняет право пожизненного проживания в квартире.
- Предыдущий владелец, заключивший договор пожизненного содержания в обмен на квартиру. Новый владелец обязуется ухаживать за ним до конца его жизни. Продать квартиру можно, но тогда обязательства переходят к покупателю. Снять такого человека с регистрации нельзя.
Люди, обладающие долей в квартире. Все совладельцы долей имеют равные права. Если квартира продается, то каждый из них дал согласие на продажу. Однако это не значит, что он автоматически согласился сняться с регистрации. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда супруги, вступив в брак, заключили брачный договор, в котором указано, что они являются совладельцами недвижимости с правом пожизненного проживания. Чтобы избежать проблем с супругами, нужно тщательно изучать документы на квартиру и обращать внимание на все, что связано с правом собственности.
Несовершеннолетние собственники. Их можно снять с регистрации только одновременно с регистрацией по новому адресу. Но бывает так, что квартира стала мала для разросшейся семьи, и продавец хочет ее продать, добавить сбережения и купить новую. Однако у него может не получиться продать и купить в один день. Поэтому вы можете подписать договор, зарегистрировать его в Росреестре, но дети все еще будут оставаться зарегистрированными. Нужно учитывать, что выписать их по суду не удастся.
Когда зарегистрированных жильцов нет, но проблема остается
Хуже ситуации, когда покупатель не заметил наличие в квартире людей с правом пожизненного проживания, может быть только ситуация, когда он узнает о нерешаемой проблеме через много лет.
Нарушение прав несовершеннолетних. Семья с детьми может снять их с регистрации вместе с одним из родителей и зарегистрировать их по адресу проживания бабушки (например). Таким образом, кто-то стремится избежать необходимости получения разрешения органов опеки на продажу. Другие могут решить не выделять детям долю в новой квартире. Если в будущем выяснится, что в сделке родителей были нарушены права детей, это нарушение не имеет срока давности. Став взрослыми, дети могут подать в суд и отсудить долю, получить право быть зарегистрированными по старому адресу и так далее.
Право восстановления. Люди, отбывающие наказание, могут быть сняты с регистрации. Если человек вернулся из мест лишения свободы, он может обратиться за восстановлением регистрации. Суд удовлетворит его просьбу, если у него нет другой собственности.
В заключение отметим, что опасность не в том, чтобы купить квартиру с жильцами, не снявшимися с регистрации. Проверка юридической чистоты должна проводиться для того, чтобы покупатель не оказался в ситуации, когда проблему невозможно решить.